怎么提高你的信貸能力

08-07

  由于你用現款購房的可能性不大,     全掌握的償債能力究竟有多大。 單的答案。 所以,你肯定希望確知自己能夠完 幸運的是,這一問題不存在任何簡     為何要說“幸運”呢?如果僅僅存在一套簡單的償債能力衡量標 準,那么當你被一家放款人拒絕之后,你同樣會被其他所有的放款人拒 之門外。
提高信用額度
而事實上,美國有上萬家放款人都是各行其是,它們都訂立了 自己的信貸標準——當然,一切都必須在現行法律和法規的框架下進 行。因此,你可以像挑選Baskin - Robbins冰激凌那樣,在眾多的抵押貸 款產品和創新性的貸款方案中做出融資選擇。你可以拓展和變動你的財 務狀況,為此你將能夠爭取到遠遠超出你想像的貸款額度。不過,你同 樣可以采取更為保守的策略,在放款人所推薦的貸款額度以下進行融 資。無論采取何種方式,選擇權都在于你自己,因為這就是美國式的選 擇。

上萬家放款人各自訂立信貸標準    
人們通常認為,抵押貸款業界的承銷標準是由那些影響力無處不在 的全國性抵押貸款公司(如聯邦全國房貸協會( Fannie Mae)和聯邦住 房抵押貸款公司( Freddie Mac))所制定的。但事實上,這兩家公司所 承銷的抵押貸款僅占全國抵押貸款的一半。這的確是一個不小的份額, 但絕不意味著它們壟斷了所有的市場。況且,就聯邦全國房貸協會和聯 邦住房抵押貸款公司而言,它們所采用的承銷標準也不盡相同。被前者拒絕的貸款申請可能會被后者接受,反之亦然。這兩家公司都發布了貸 款審核的指導原則,而非硬性規定,,所以那些把貸款出售給它們的放 款人仍具有一定的自主性和靈活性。
信貸能力
自留貸款放款人(Portfolio Lenders)     自留貸款放款人,是指那些不將自己的抵押貸款出售給聯邦全國房 貸協會、聯邦住房抵押貸款公司或其他抵押貸款二級市場承銷商的放款 人。許多銀行、儲蓄機構、信貸機構、養老基金和人壽保險公司都充當 了自留貸款的放款人。雖然對加盟聯邦全國房貸協會和聯邦住房抵押貸 款公司的放款人來說,只要它們愿意,也能夠對其放出的貸款擁有一定 的機動性,但自留貸款放款人能夠通過設計量體裁衣式的貸款類型而開 拓市場。
提高你的信貸能力    通過密切關注聯邦全國房貸協會和聯邦住房抵押貸款公司的放款動 向,并據此而開發出具有差異性的信貸產品,這些自留貸款放款人得以 有效地爭取到某些類型的借款人一比如,信用記錄不佳、無貸款記 錄、貸款記錄較少、超過325 000美元的巨額交易、無抵押保險貸款、 期末整付貸款、高信貸合格比率、收人性房產、土地擔保、恢復貸款和 創新貸款等。

有時,自留貸款放款人甚至會構造一種貸款方案以滿足特 定借款人的需要。 政府支持的貸款項目     政府支持的貸款項目包括的范圍很廣,那些在聯邦全國房貸協會和 聯邦住房抵押貸款公司或者在其他的自留貸款放款人那里得不到貸款的 購房者或投資人可以從政府支持貸款的某個項目中得到貸款。

在這其 中,一些比較普遍的貸款項目主要有:    
◆聯邦住房管理局(FHA)貸款。聯邦住房管理局(FHA)主要致     力于一些低首付、低信貸合格比率要求的貸款。
◆退伍軍人管理局(VA)貸款。退伍軍人管理局(VA)主要針對 符合條件的退伍軍人提供多種無首付、低信貸合格比率要求的貸 款。
◆農村發展局(USDA)貸款。作為美國農業部的一部分,農村發 展局主要幫助低、中等收人的家庭通過低利率、低首付的貸款購 買房屋。
◆州抵押貸款證券項目。這是一個專門面向那些在過去3年內沒有 房屋的首次購房者的貸款項目。它為該類購房者提供容易獲得的 低利率、低首付貸款。
◆社區發展貸款。很多州和城市都鼓勵他們的購房者或投資者購買 或維修房屋以更好地美化社區,美化城市。為了達到這一目的, 社區發展機構會對適當的項目提供融資支持。
這一切對你有什么意義     在對這些不同的借款人和不同的貸款項目作了一個簡單的瀏覽之后 (我們在以后的章節中將作詳細介紹),我的目的是提醒你:不同放款 人,不同貸款項目,有不同的貸款規則。任何貸款推銷員都不能告訴你 應該購買多少錢的房屋,能夠貸得多少錢。當你咨詢某個貸款推銷員的 時候,他們只是告訴你通過他的貸款渠道你可以得到多少錢。不要再把 抵押貸款看成像壇子里的豆子那樣無所區別。其實,他們更像是一籃不 同種類的水果,其中還有一些毒蘋果。  

  更有甚者,你可能從代表同一放款人或來自同一個貸款項目的不同 的貸款推銷員那里得到不同的答案。這些貸款推銷員到底掌握了你多少 的個人信息,以及貸款推銷員對于計算機信用評級計算系統反應的有效 程度會在很大程度上改變你的貸款評估結果。    

當你讀這本書時,一定要對于這些區別有清醒的認識。我們這里所 告訴你的知識并不能直接為你找到最適合你的貸款方案。但這些知識有 助于你在貸款推銷員向你推薦貸款方案時更好地理解貸款方案,并支持 你堅持(或改變)自己的貸款規則。在住房抵押貸款的行業內充滿了那 些渴望找到瘸腿的獵物的獵人。如果你毫無防備、手無寸鐵,你可能就 會成為他們的獵物。

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